החלטה > איתור הנכס > Closing > תשואה > מימוש

ישנם מספר פרמטרים אותם יש לקחת בחשבון: 

טווח ההשקעה  – האם ההשקעה מיועדת לטווח קצר של שנה או שנתיים? האם ההשקעה הינה לטווח ארוך? 5 שנים למשל?

תשואה נדרשת חשוב לבדוק מהן התשואות האלטרנטיביות לאותה השקעה נדל"ן מניב בחו"ל. התשואה על נכסים בארץ כיום נעה בין 3%-6%, כאשר התשואה הגבוהה מושגת באיזורי פיתוח ובקו העימות. אגרות חוב ממשלתיות ארוכות מגלמות תשואה לפני מס של פחות מ-4% (לא צמוד).

תשואה שנתית של 7%-10% מקובלת ברוב אזורי המגורים הטובים בארצות הברית. תשואה גבוהה מכך ניתן להשיג באזורים המאופיינים במעמד סוציו-אקונומי נמוך. מחקר מעמיק שנערך ע"י האנליסטים של .G.S.N ממליץ שלא לרכוש נכסים באזורים הללו מפני שהסיכון בשוכר בעייתי גבוה מה"סיכוי" לאפשרות לאותה תשואה גבוהה.

UPSIDE – האפשרות ליצירת רווח הון – אנו ב .G.S.N מצמצמים את מרכיב הספקולציה ולא מאמינים במשפט "תוך שנתיים שווי הנכס יוכפל כי המחירים יעלו דראסטית".

אנו מאמינים כי עלינו לרכוש היום נכס ששוויו נמוך בהרבה משווי השוק. קשה למצוא "מציאות" בשוק הפתוח, אולם ניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים מהבנקים.

עסקה טובה היא עסקה בה הרווח מושג בקניה!

המחלקה הכלכלית של .G.S.N מממליצה לרכוש נכסים, שמחירם לאחר כל הוצאות הרכישה, יגלם רווח הון של 25% לפחות.

.G.S.N מתמחה באיתור נדל"ן מניב שמחירו נמוך בהרבה משווי השוק. המלצתנו למשקיע הישראלי היא השקעת נדל"ן פיננסית.

מיקום – בבואנו לבחור את המדינה ואת העיר בהן נרצה להשקיע, עלינו לבחון מספר מדדים:

גודלה ואופיה של העיר – ניו יורק למשל, מאופיינת כעיר תיירות מהמדרגה הראשונה וככזו, היא עיר שאחוז האבטלה נמוך מהממוצע בארה"ב. 

אחוז הנכסים המושכר  – אנו ממליצים להיכנס לאזור (Zip Code) בו ה Occupation (אחוז הנכסים העומד להשכרה ומושכר בפועל) הינו לפחות 92%. סטטיסטית, אותם 8% לא מושכרים מייצגים חודש אחד בלבד בשנה בו הנכס אינו מושכר. ה Occupation הממוצע בעיר ניו יורק עומד על כ 97% והוא הגבוה ביותר בכל ארה"ב.

היחס בין הנכסים המושכרים לבין אלו שבעלי הבתים מתגוררים בהם – אנו ממליצים לרכוש נכס באזור מוטה שכירות שלפחות 50% מהדירות מאוכלס ע"י שוכרים. 

דמוגרפיה  – מתן עדיפות לאזורים בעלי אפיון סוציו-אקונומי גבוה. 

נוחות עבור המשקיע הישראלי  – אנו ממליצים לבחור עיר אליה יהיה לכם קל להגיע. עיר בה בנוסף לביקור בנכס שבבעלותכם, תוכלו לטייל, להנות, לאכול טוב ולעשות שופינג.

כעת ניתן לבחור את סוג הנכס אותו נרצה לרכוש. טווח השקעה קצר-בינוני בדגש על רכישה במחיר נמוך משמעותית משווי השוק, יוביל אותנו להשקיע בהשקעת נדל"ן פיננסית לתקופה של שנתיים.

השקעה לטווח ארוך של 5 שנים לפחות תוביל אותנו להשקיע בפרוייקט תשואה ארוכת טווח כאשר הדגש בהשקעה זו הוא על התשואה השנתית מהשכירות יותר מאשר על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.